নতুন বাড়ির জন্য ডাউন পেমেন্ট জমা রাখা এখন আগের চেয়ে অনেক কঠিন হয়ে পড়েছে। সাম্প্রতিক তথ্য অনুযায়ী, যুক্তরাষ্ট্রে ৮১% সম্ভাব্য গৃহক্রেতা মনে করেন যে ডাউন পেমেন্ট ও ক্লোজিং খরচ তাদের বাড়ি কেনার স্বপ্নকে বাধাগ্রস্ত করছে। প্রচলিত পরামর্শ হলো বাড়ির মূল্যের অন্তত ২০% ডাউন পেমেন্ট দেওয়া। অনেকের কাছে এটি পুরনো নিয়ম মনে হলেও এর সুবিধা এখনও যথেষ্ট।
২০% ডাউন পেমেন্ট দিলে বন্ধক অনুমোদনের সম্ভাবনা বাড়ে, সুদের হার কমে এবং মাসিক কিস্তিও কম হয়। সবচেয়ে বড় সুবিধা হলো, এভাবে দিলে আর অতিরিক্ত প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স (PMI) দিতে হয় না।
PMI সাধারণত মাসিক প্রিমিয়াম হিসেবে ধার্য হয়, যা মোট ঋণের ০.৪৬% থেকে ১.৫০% পর্যন্ত হতে পারে। দীর্ঘ মেয়াদে এই খরচ অনেক বড় অঙ্কে পৌঁছায়। মনে রাখা জরুরি যে PMI মূলত ঋণদাতাকে সুরক্ষা দেয়, ঋণগ্রহীতাকে নয়। সুসংবাদ হলো, বাড়িতে যথেষ্ট ইকুইটি তৈরি হলে PMI স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায়।
তবে অনেক নতুন গৃহমালিক দেখেন যে ২০% ইকুইটি অর্জনের পরও তাদের থেকে PMI নেওয়া হচ্ছে। তাই নথিপত্র ভালোভাবে বোঝা এবং প্রতিটি মাসিক কিস্তি কীভাবে ইকুইটিতে প্রভাব ফেলছে তা জানা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এতে অপ্রয়োজনীয় খরচ বাঁচানো সম্ভব।
PMI সম্পর্কিত তথ্য
| বিমার ধরন | কে পরিশোধ করে | কীভাবে শেষ হয় | অতিরিক্ত তথ্য |
|---|---|---|---|
| BPMI (Borrower-Paid Mortgage Insurance) | গৃহমালিক | ২০% ইকুইটি অর্জনের পর লিখিত অনুরোধে বাতিল | মাসিক কিস্তির সঙ্গে জমা হয় |
| LPMI (Lender-Paid Mortgage Insurance) | ব্যাংক বা ঋণদাতা (সুদের হার বাড়িয়ে খরচ আদায় করে) | ২২% ইকুইটি অর্জনের পর স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল | কম সুদের জন্য পুনঃঅর্থায়ন করতে হয় |
| FHA Loan এর MIP (Mortgage Insurance Premium) | গৃহমালিক | ঋণের তারিখ অনুযায়ী ভিন্ন নিয়ম | ২০১৩ সালের আগে ঋণ হলে ৭৮% লোন-টু-ভ্যালুতে বাতিল, পরে হলে ১১ বছরে বাতিল (≥১০% ডাউন পেমেন্টে); কম ডাউন পেমেন্টে আজীবন দিতে হয় |
FHA ঋণ
ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন (FHA) ঋণ সাধারণত কম ডাউন পেমেন্টে পাওয়া যায় এবং প্রথমবার বাড়ি কিনতে ইচ্ছুকদের জন্য সুবিধাজনক। তবে এগুলিতে MIP নামক বিমা ফি থাকে, যা PMI-এর মতো হলেও বাতিলের নিয়ম ভিন্ন। ২০১৩ সালের আগে নেওয়া ঋণে নির্দিষ্ট ইকুইটি অর্জনের পর MIP বাতিল হয়। পরবর্তী ঋণে অন্তত ১০% ডাউন পেমেন্ট থাকলে ১১ বছর পর বাতিল হয়, অন্যথায় ঋণের পুরো মেয়াদে দিতে হয়।
MIP থেকে মুক্তি পেতে প্রথমে নিশ্চিত হতে হবে যে আপনি স্বয়ংক্রিয় বাতিলের শর্ত পূরণ করেছেন কিনা। যদি এখনও দিতে হয়, তবে ঋণ পরিষেবা প্রদানকারীর সঙ্গে যোগাযোগ করতে হবে। বিকল্পভাবে, প্রচলিত বন্ধকে পুনঃঅর্থায়ন করা যায়, তবে এতে সময় ও খরচ বেশি হয়।
কীভাবে PMI বাতিল করবেন
যদি এখনও ২০% ইকুইটি অর্জন না হয়ে থাকে, তবে অতিরিক্ত কিস্তি দিয়ে দ্রুত সেই স্তরে পৌঁছানো সম্ভব, যদি ঋণদাতা অনুমতি দেন। ২০% অর্জনের পর লিখিতভাবে ঋণ পরিষেবা প্রদানকারীর কাছে আবেদন করতে হবে।
এ সময় বাড়ির বর্তমান মূল্যায়ন প্রয়োজন হতে পারে, যাতে নিশ্চিত হওয়া যায় সম্পত্তির দাম কমেনি। পাশাপাশি, নিয়মিত কিস্তি প্রদানের ইতিহাস থাকতে হবে এবং সম্পত্তিতে কোনও আইনি জটিলতা থাকা চলবে না।
প্রক্রিয়া শেষে নিয়মিতভাবে বন্ধক বিবৃতি পরীক্ষা করুন। এতে নিশ্চিত হওয়া যাবে যে বিমার চার্জ বাদ পড়েছে এবং আপনি আর অপ্রয়োজনীয় বিমা খরচ দিচ্ছেন না।
এই সহজ পদক্ষেপটি মাসিক খরচ কমাতে সাহায্য করবে এবং দীর্ঘমেয়াদে উল্লেখযোগ্য সঞ্চয় এনে দিতে পারে।